Оценка недвижимости
Недвижимость – одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка.
Оценка недвижимости - самый распространенный вид оценочной деятельности, включающий определение стоимости права собственности или иных прав (права аренды, права пользования и т.д.) в отношении недвижимого имущества.
В соответствии со ст. 130 КГ РФ к недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимости относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество и установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение, постоянное пользование, ипотека, аренда и др.) на недвижимость, а также ограничения прав (сервитуты), их возникновение, переход и прекращение, подлежат государственной регистрации.
Российское законодательство также относит к недвижимому имуществу (в соответствии со ст. 132 ГК РФ) предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, и является особым случаем недвижимости. Он включает все виды имущества, предназначенные для работы предприятия, в том числе земельные участки, здания, строения, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятие как объект недвижимого имущества выступает объектом права и оборота как единое целое. Возможно, однако, совершение сделок и в отношении отдельных составляющих этого объекта, самостоятельным объектом гражданского оборота может стать и часть предприятия (например, оборудование, здание и пр.).
ДАННЫЕ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
Приведённые ниже перечни носят предварительный характер и могут быть сокращены или расширены после детального ознакомления оценщика с объектом(ми) оценки.
При отсутствии возможности предоставления всей информации, согласно приведенных перечней, определение стоимости объекта также возможно, однако с учетом ряда допущений и ограничений на которых будут основаны расчеты и выводы.
Основной перечень документов необходимых для оценки квартиры, комнаты:
1. Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП, если еще нет документов о собственности - квартира в только что построенном доме, то нужен договор, на основании которого заключалась сделка.
2. Документы БТИ: технический паспорт и/или кадастровый паспорт (содержащие поэтажные планы и экспликации).
3. В случае обременения имущества: залог, ипотека и т.д. потребуются соответствующие документы.
Основной перечень документов необходимых для оценки дома (коттеджа) с участком:
1. Документы на дом:
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП.
- Документы БТИ: технический паспорт и/или кадастровый паспорт (содержащие поэтажные планы и экспликации).
2. Документы на земельный участок:
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП (если земельный участок в собственности).
- Договор аренды (если земельный участок в аренде), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
- Кадастровый паспорт/план земельного участка.
- Информация об ограничениях и обременениях земельного участка (если имеются).
3. В случае обременения имущества: залог, ипотека и т.д. потребуются соответствующие документы.
Основной перечень документов необходимых для оценки земельного участка:
1. Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП (если земельный участок в собственности).
2. Договор аренды (если земельный участок в аренде), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
3. Кадастровый паспорт/план земельного участка.
4. Информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
5. Сведения о наличии ограничений и обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
Основной перечень документов необходимых для оценки коммерческой недвижимости:
1. Документы на здание:
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП.
- Документы БТИ: технический паспорт и/или кадастровый паспорт (содержащие поэтажные планы и экспликации).
2. Документы на земельный участок:
- Свидетельство о регистрации права (если земельный участок в собственности).
- Договор аренды (если земельный участок в аренде), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
- Кадастровый паспорт/план земельного участка.
- Информация об ограничениях и обременениях земельного участка (если имеются).
3. Справка о балансовой и остаточной стоимости, инвентарный номер объекта с указанием даты постановки на учёт (если объект принадлежит юридическому лицу).
4. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе объекта оценки.
5. Сведения о наличии ограничений и обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
6. Возможно потребуются данные о расходах, связанных с эксплуатацией объекта, и данные о доходах, от эксплуатации объекта, если объект сдаётся в аренду.
Основной перечень документов необходимых для оценки объектов незавершенных строительством:
1. Документы на здание:
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП, если была проведена регистрация.
- Документы БТИ: технический паспорт и/или кадастровый паспорт (содержащие поэтажные планы и экспликации), если имеются.
- Разрешительная документация на строительство.
- Проектно-сметная документация, общая пояснительная записка к строительному проекту.
- Акт консервации не завершенного строительством объекта (если объект законсервирован).
- Дата начала строительства и дата окончания строительства.
- Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
- Сводный сметный расчет стоимости строительства.
2. Документы на земельный участок:
- Свидетельство о регистрации права (если земельный участок в собственности).
- Договор аренды (если земельный участок в аренде), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
- Кадастровый паспорт/план земельного участка.
- Информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
- Информация об ограничениях и обременениях земельного участка (если имеются).
3. Справка о балансовой и остаточной стоимости, инвентарный номер объекта с указанием даты постановки на учёт (если объект принадлежит юридическому лицу).
4. Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе объекта оценки.
5. Сведения о наличии ограничений и обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).
Основной перечень документов необходимых для оценки сооружений и передаточных устройств:
1. Документы на сооружение / передаточное устройство:
- Свидетельство о регистрации права и/или выписка из ЕГРП, если была проведена регистрация.
- Технический паспорт и/или кадастровый паспорт.
- Копия инвентарной карточки.
- Акты фактического физического износа сооружений / передаточных устройств, где указано техническое состояние сооружений / передаточных устройств, процент их фактического физического износа.
2. Документы на земельный участок:
- Свидетельство о регистрации права (если земельный участок в собственности).
- Договор аренды (если земельный участок в аренде), со всеми приложениями и дополнительными соглашениями.
- Кадастровый паспорт/план земельного участка.
- Информация о наличии и состоянии инженерных коммуникаций.
- Информация об ограничениях и обременениях земельного участка (если имеются).
3. Справка о балансовой и остаточной стоимости, инвентарный номер объекта с указанием даты постановки на учёт (если объект принадлежит юридическому лицу).
4. Сведения о наличии ограничений и обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).